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REITs是什么？
很多人可能对这个词感到陌生。REITs，又叫不动产投资信托基金，它起源于20世纪60年代的美国，投资领域包括房地产、酒店商场、工业地产、基础设施等，目前REITs全球市场规模超过2万亿美元。
根据募集方式的不同，REITs可以分为公募型和私募型两类。在中国，目前REITs的试点范畴主要集中在基础设施领域，并且采用公开募集的方式，因此也叫作“基础设施公募REITs”。
中国对公募REITs的探索可以追溯到2020年4月，证监会、国家发改委联合印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。
2021年6月，首批9只公募REITs正式上市，那年也被看做是中国公募REITs元年。目前我国公募REITs的底层资产大部分是基础设施——高速公路、产业园区、仓储物流、清洁能源这些。
公募REITs的运作模式也不复杂，城投平台、国有企业等市场主体通过银行贷款、发行债券、非标融资等方式获得融资，进行基础设施建设，建设完成后通过使用者收费（如租金）等形式获得稳定的现金流来给投资者产生回报。
举个通俗点的例子，某地方要修一条高速公路，通过REITs方式融资10个亿，等路修好了，用这条路产生的收益来作为回报：一起筹钱修路，一起分享收益。
值得一提的是，按照我国的相关规定，在符合分配条件的情况下，公募REITs每年至少要进行收益分配1次，收益分配的比例不低于年度可供分配金额的90%。
截至2023年6月底，目前国内已上市的28只REITs中，有22只REITs自上市以来至少进行了1次分红，其中有9只至少进行了3次分红（数据来源：Wind）。
可以说，REITs不仅拓宽了基础设施建设的融资渠道，也降低了我们普通投资者参与基础设施项目投资的门槛。普通个人因为资质、资金实力等因素的限制，可能难以参与到高速公路、水利设施、港口等大型基础设施的投资中。但REITs发挥了“集中力量办大事”的作用，普通个人通过持有REITs，可以间接地参与到基础设施项目的投资建设中去，进而有机会分享项目平稳运作所产生的收益。
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REITs的底层资产如何估值定价？
普通公募基金在面向投资者募集资金时，通常都是按面值1元每份发售。可公募REITs却有不同的发行价格，例如目前已上市的高速公路类公募REITs，其发行价格分布在7-14元之间。
公募REITs遵循和股票IPO类似的发行定价步骤：一般先基于监管部门核准的发行份额数量，以REITs持有的基础设施项目在发行时点的评估价值为锚，确定单位基金份额的发行价格区间，然后根据网下投资者（即机构投资者）的报价和需求数量确定认购价格。
▲不同REITs底层资产的收益来源
不难看出，公募REITs底层基础设施项目的估值是确定发行定价的重要依据。
目前在国内，不管是经营权类REITs还是产权类REITs，主要采用“现金流折现法”对基础设施项目在发行时点的价值进行评估。现金流折现法的计算逻辑在于，将基础设施项目未来预期能产生的运营现金流折算成现在的价值。具体步骤如下：
第一步，预测基础设施项目在未来一定期限内每期产生的运营现金流；
第二步，确定较为合理的折现率，将未来各期产生的运营现金流折算成发行时点的现值；
第三步，把各期运营现金流折算成的现值进行加总。加总后得到的，就是基础设施项目在发行时点的价值。
例如，假设一条剩余经营期限为5年的高速公路，预计未来每年能够产生的运营现金流为1亿元。折现率为5%，即第二年的1亿元等于现在的0.95亿元（计算公式为1/(1+5%)）。以此类推，最后加总计算出来的当前价值为4.32亿元。
▲仅作举例，不作为投资建议
当然，我们需要知道，目前基础设施项目在公募REITs发行阶段的价值是基于多个不同的假设而评估出来的。总体而言，收益期限和运营现金流影响着未来现金流的多少，折现率则影响着未来现金流折算成的现值的大小。一个基础设施项目预期未来能够产生的现金流越多，采用的折现率越低，其定价就会越高，相应地投资者购买公募REITs的价格也会越高。反之亦然。
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个人投资者如何参与公募REITs投资？
目前，个人投资者可以通过三种方式参与投资公募REITs：场内或场外首发认购、场内交易、基金通平台的份额转让。
先看场内/场外首发认购。目前，公募REITs主要面向三类投资者募集资金：战略投资者（主要为基础设施项目原始权益人）、网下投资者（专业机构投资者）和公众投资者（包括个人投资者及一般机构投资者等）。在首发阶段面向个人投资者的配售比例不高，从目前已上市的28只公募REITs来看，战略投资者配售比例的简单算术平均值为67.72%，网下投资者的为22.81%，公众投资者的仅为9.47%（数据截至2023年8月）。
个人投资者可以通过场内和场外两种方式参与公募REITs的首发认购。参与场内认购的，需要开通场内证券账户（股票账户或场内基金账户）；参与场外认购的，需要开通场外基金账户。
个人投资者参与认购公募REITs，目前主要采用“金额认购，份额确认”的方式，即投资者先投入一定金额（需要不低于规定的单笔最低认购金额），在扣除认购费用之后，按照基金份额的发行价格确认买入的基金份额数量。
认购金额方面，面向个人投资者，不同公募REITs所要求的最低认购金额可能会有所差异。目前，单账户首次认购公募REITs的最低金额要求通常为100元或1000元。
认购费用方面，不同公募REITs采用的认购费用结构可能存在差异。一般而言，如果认购金额位于某一区间之内，则按照约定的固定费率收取费用；当超过某一特定数值时，则是收取一笔固定费用。例如，某公募REITs的《发售公告》规定，若个人投资者的认购金额小于1000万，认购费率为0.5%；若大于等于1000万，则为每笔收取固定认购费1000元。
发行价格方面，与普通公募基金常见的按面值1元发售不同，公募REITs的发行价格受其拟持有的基础设施项目估值、发行份额等因素的影响。因此个人投资者参与认购公募REITs，不能仅看认购价格的绝对值大小，更应该综合考虑公募REITs的基础设施项目基本情况、估值等因素。
再看场内交易，这也是目前个人参与公募REITs投资的主要方式。场内交易不会增加公募REITs的总份额，其实是基金份额在不同投资者之间进行转让交易。
一般而言，公募REITs在成立之后会选择在证券交易所上市。公募REITs上市后，个人投资者在场内认购的基金份额，可以直接参与场内交易；使用场外基金账户认购的，则可以通过转托管至场内后进行交易。
和场内买卖股票的方式类似，个人投资者可以通过竞价、大宗和询价等交易所认可的方式买卖公募REITs。不同的交易方式对应着不同的申报时间和数量要求。采用竞价交易方式的，交易时段与股票交易时段一致，每个交易日的9:15至9:25为集合竞价时间，9:30至11:30、13:00至15:00为连续竞价时间。目前要求的单笔申报数量均应为100份或其整数倍。
成交价格方面，交易所目前对公募REITs单日的价格涨跌幅进行限制。一般而言，公募REITs上市首日的涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅度限制比例为10%。采用竞价交易的，在价格涨跌幅范围以内的为有效申报价格。例如，某只公募REITs前一交易日的收盘价为9元，那么下一个交易日的有效报价区间为8.1元至9.9元。
最后是基金通平台的份额转让，沪深交易所目前均建立了基金通平台，开通场外基金账户的个人投资者可以通过其进行公募REITs的份额转让。该平台目前不对投资者收取费用。
具体而言，个人投资者可以通过已开通基金通平台业务权限的基金销售机构与做市商进行基金份额转让，但投资者之间目前不能直接进行基金份额的相互转让。目前，基金通平台仅支持投资者将场外认购的公募REITs份额进行转让卖出，后续何时推出投资者买入基金份额等功能由交易所另行通知。
转让方式方面，基金通平台目前支持投资者通过报价、询价（上交所）两种方式转让卖出基金份额。
转让时间方面，基金通平台目前的转让时间为每个交易日9:30至11:30、13:00至15:00。交易所可以根据市场发展需要调整转让时间。
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投资公募REITs有哪些风险？
公募REITs在符合分配条件的前提下，每年至少要进行收益分配1次，但我们并不能因此就简单地认为投资公募REITs可以安心“躺平”拿分红。作为一类较为特殊的投资品种，公募REITs有哪些潜在的主要投资风险呢？
1、基础设施基金的投资集中度风险。公募REITs以不低于80%的非现金基金资产集中投资于一个或者少数几个同一类型的基础设施项目，因此公募REITs一般难以通过分散化投资的方式降低投资风险。公募REITs的收益情况很大程度上依赖于一个或者少数几个基础设施项目的运营情况。
2、基础设施项目的经营风险。与其他普通公募基金不同，公募REITs并非主要投资我们所熟悉的股票、债券、货币市场工具等资产，其主要的底层资产是基础设施项目，因此需要重点注意基础设施项目的经营风险。基础设施项目有可能受到经济环境恶化、运营不善等不利因素的影响，导致其实际的经营收益情况会低于首发募集时所预期的情况。
例如，高速公路面临着车流量波动、市场替代、安全管理等潜在风险；污水处理项目面临着环保政策变动、行业标准或优惠补贴措施缺乏持续性等潜在风险；产业园区面临着运营不善、承租人违约、重要承租人不续约等潜在风险；保障性住房面临着租金定价和调整、人口流入趋势变动等潜在风险。
3、二级市场交易价格波动风险。公募REITs目前采取封闭式的运作方式，不开放申购和赎回，但成立后会在交易所上市交易。个人投资者目前主要通过二级市场买卖参与公募REITs的投资，因此需要注意二级市场交易价格的波动风险。
公募REITs的二级市场交易价格受到多种因素的影响，除了底层基础设施项目的运营情况之外，还包括市场流动性、极端事件、负面舆情等其他因素。因此，公募REITs的二级市场交易价格会存在波动风险。
此外，当公募REITs的二级市场交易价格出现大幅溢价现象、即明显高于基金份额净值的时候，投资者如果在此时买入，不仅会面临价格下跌的风险，其可能获得的分红回报率也无形中被拉低了。
4、流动性风险。流动性风险是指当投资者需要资金时，由于市场交易不活跃，难以用合意的价格顺利将资产卖出、变现，从而有可能导致投资者错过其他投资机会。我国公募REITs目前尚处于发展初期，受场内可流通规模容量、投资者认知和参与度等因素的影响，公募REITs的二级市场交易总体看还不太活跃，可能会面临一定的流动性风险。根据Wind数据，截至11月底，已上市的29只公募REITs今年以来整体的日均成交额为3.11亿元，日均换手率为0.83%，低于A股的2.76%。
（除标注外，数据及图表来源：易方达投资者教育基地）
