实地地产:充足的人员流动和不充足的现金流

摘要:2月19日,新年伊初,实地地产被曝13名高管集体辞职。其中包括,副董事长兼总裁刘森峰、执行总裁兼CFO李斌、副董事长兼联席总裁罗剑威、副总裁兼成渝区域总裁张炜、资金副总裁刘军、营销副总张羽晴、人力行政副总裁樊全文等

铁打的实地地产,流水的人员变动。实地地产又上了热搜,这一次还是因为人员的变动。

2月19日,新年伊初,实地地产被曝13名高管集体辞职。其中包括,副董事长兼总裁刘森峰、执行总裁兼CFO李斌、副董事长兼联席总裁罗剑威、副总裁兼成渝区域总裁张炜、资金副总裁刘军、营销副总张羽晴、人力行政副总裁樊全文等。

实地地产给出的说法是非集中离职,原因是公司劝退。这样阵容和数量的人事变动,难免引起业内的关注。业绩不达标被劝退、人事变动过于频繁,对于地产职业经理人而言,实地地产的饭碗不好端。

实地地产是一家中小型地产公司,根据克而瑞的排名,2020年全口径销售额257.4亿元,位列行业100名,较之前有所进步。2017-2019年,实地地产销售额分别为201.1亿元、158亿元和119.6亿元。分别排名地产行业第89位、第122位、第153位。

不稳定的管理层

人员流动过于频繁是前员工对实地地产的一个评价。

在知乎上,有近几年,多位前员工的评价:“每天早上9点到晚上12点,全月无休,天天晚上开会,每天基本上6个人离职的状态”;“三个字形容,没人性,各种惩罚,在实地赚的钱,真的不够医药费。”;“一天工作时间基本上都是13个小时,下午6点过后没事做,就在那坐着等着,8点了再开会车轱辘话,讲到9-10点,开始打毫无意义的电销单,晚上11-12点回去。”

企业文化被受到诟病:“一个被富力原班人马绑架的公司,公司没有规章制度,赏罚不明,动不动就5000起步。领导都是靠骂人和贬低别人来维护自己的形象”;“公司企业文化:推诿扯皮玩忽悠、以及‘伟大的成本至上论’,整个公司的制度就是没有制度。不对,应该有一条就是只罚不赏”;“充满了随意性的领导调动,没有用心做产品的人,都是奔着钱去的。”

实地地产创始人张量,现年39岁,是富力地产联席董事长、总裁张力之子,与万达公子王思聪、潘石屹公子潘瑞、商业巨富之子王烁曾被合称“新京城四少”。虽然是富二代,张量为人低调,又颇有野心。他早在2018年就提出了实地地产销售额过千亿的目标,并且于2020年向港交所提出IPO申请。

▲实地地产创始人张量

要带队伍,肯定离不开强将。喜欢科技的张量给实地地产的定位是科技地产,希望打造成地产界的苹果,因此,请来了互联网企业的重量级人物。

2017年,张量聘请了前百度副总裁李明远任实地地产总裁一职,希望能给实地科技真正带来科技属性。而被称为“百度太子”的李明远是百度历史上最年轻的副总裁,擅长互联网金融创新。

不过,李明远并没有给实地地产带来它所预期的变化,外界的评价是“郁郁不得志”。李明远未做满一年便离开了实地地产,随后是公司超过10名总经理级别以上的员工离职潮。

一位人力资源方面的人士表示:企业出现离职潮主要因为几个的原因,一是看不到企业的发展前景或者公司架构即将发生大的调整;二是企业面临难以解决的困难甚至是生存问题;三是无法适应公司的企业文化和管理体制。

据悉,张量在集团中担任非执行董事,不参与实地地产的日常管理,主要依靠招聘职业经理人来管理企业。三名执行董事分别为总裁刘森峰、副总裁王洪志、副总裁胡靖华。除刘森峰外,另外两位算得上是实地集团的“老臣”。

从这一次离职的13人名单来看,涉及到行政、财务、营销、投资、区域等各个业务口,涵盖了总裁、执行总裁、CFO、人力行政副总,中心总经理、区域总经理等职位。

其中不少人员,任职时间并不太长,比如执行资金副总刘军2020年3月入职;营销副总张羽晴2020年8月入职。

其中,影响比较大的是总裁刘森峰的离职。刘森峰出身于碧桂园,在业界曾有“打工皇帝”2019年10月正式加盟实地集团,担任三名执行董事中的一员,不过,仅仅任职一年,刘森峰离开了实地,自主创业。

张羽晴,原鸿坤地产营销部总经理,2020年8月才加入实地,几个月之后,因为不适应公司的做事风格而离职。

李斌曾被外界猜测会是总裁的热门人选,有过在龙湖、鸿坤、华夏幸福、泰禾等一众房企融投资和财务方面的工作经历,2019年初加入实地任执行总裁兼CFO,负责融资、财务板块,在实地上市准备的过程中充当了重要角色,被称为张量的副手。李斌的离职让外界有点意外。

另一个意想不到是罗剑威。他曾效力过万科、远景能源,在实地担任集团副董事长兼联席总裁,分管集团总裁办公室、人力、行政、战略投资中心、数字化中心、客户关系中心、智慧城市中心等;其中负责的科技地产板块,亦是实地战略性押注的领域。罗剑威在实地工作的时间比较长,成绩亦有目共睹,系主动提出离职。

在实地,不达标易离职,结果导向的企业文化,导致了它高离职率和管理层的不稳定。据之前媒体报道,2017年在广州,实地项目因一次开盘销售业绩不佳,包括广州城市总经理在内,整个城市公司营销总级别以上的人被全部开除。

对于此次离职潮,实地表现得风轻云淡,“对于一个成长中的企业,人员进出实属正常,欢迎对智能科技生活有热情的各路能人加入。一切过往,皆为序章。公司上下各司其职,对未来充满信心。”

IPO折戟

上市是扩大企业知名度、拓展融资方式的途径,特别的对于高杠杆发展的房地产企业。

2020年5月20日,实地地产向港交所提交了招股说明书,不过,截止2020年11月20日,已经失效,实地地产首次IPO以失败告终,截至目前实地地产未再次递表。

纵观实地地产的发展,2006年创立于广州,业务主要为在大湾区开发智慧住宅物业。截至2020年3月31日,实地地产在大湾区、长江三角洲地区、京津冀地区、华中和西部核心城区及华北地区选定了14个省份或直辖市的25个城市,合计共同持有37个处于不同发展阶段的地产项目。

实地地产应占土地储备1016.9万平方米,包括可供销售或可出租建筑面积55.44万平方米的已竣工物业、总规划建筑面积624.2万平方米的开发中物业以及总规划面积337.29万平方米留作未来开发的物业。在土地储备面积中,广州与贵州所占的比重最大,广州占了11.4%,贵州占了11.1%。

其快速发展的阶段在2015年之后。2015年实地地产销售额14.6亿元,却大手笔斥资31.32亿元,连续拿下广州黄埔区的“明星板块”长岭居8宗宅地,成为该板块的最大“地主”。

2015年14.6亿元,2016年破百亿,2017年以201.1亿元的销售额跻身百强名单。2017年至2019年,总收益从38.7亿元升至83.23亿元,复合年增长率为46.6%。税前利润从4.14亿元增至17.06亿元,复合年增长率102.9%。

不过规模快速增长的背后,财务状况也在趋紧。据招股书显示,实地地产2017-2019年近三年的现金净额分别录得18.70亿元、-3.6亿元和-21.76亿元。再以融资成本为例,近三年分别录得6.59%、6.67%及8.37%。

负债上,实地地产在2017年到2019年的负债金额分别为135.36亿元、183.7亿元和204.51亿元。未偿还银行及其他借款总额为119.83亿元、117.71和126.57亿元,主要是因业务扩张而融资活动增加。

截至2019年年末,实地地产名下现金20.39亿元,借款总额则为129.28亿元,其中未偿还的信托融资及其他非银行融资占借款总额24.6%。

据其招股书显示,2017-2019年,实地地产净资产负债比率分别为3809%、533%及225%,处于行业的最高区间,远远高于红线净资产负债100%以下的标准。

在融资新规“三条红线”之下,银行信贷收紧,资本市场对于中小房企的态度越来越冷淡。中小房企想要实现融资扩张,更加困难。

另外,实地地产一直强调科技地产的属性,“始于地产而不止于地产”,建立智能社区。通过对社区配套服务的全场景智慧化改造,使社区实现以居住者为核心,建立起覆盖健康生活、智能零售、通勤物流、文娱教育、社区安防五大应用场景的服务。

虽然公司对外宣传“基于自研自建的智慧人居生态系统,2020年实现落地了首个OT智能社区,真正实现万物互联、物物对话及服务体验的跨场景协同。”不过,券商分析师则认为,与真正的智能化还有很大的距离,并非实至名归。

稳定管理层,拓展融资渠道,增加现金流,摸索智慧社区盈利模式,冲击IPO,规模上台阶,每一个任务都不轻松。实地地产与它的目标“地产界的苹果”和“千亿销售额”,还有很长的路要走。

来源: 花朵财经


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