摘要：大量债务将到期，宝龙面临巨大压力。
大量债务将到期，宝龙面临巨大压力。
01降级
近日，宝龙地产（01238.HK）同时遭到国际两大评级机构下调评级，其信用资质急剧恶化。
6月29日，标普将宝龙地产长期发行人信用评级从“B”下调至“CCC+”，并将其高级无担保票据长期发行评级从“B-”下调至“CCC”。同时，上述评级被列入负面信用观察名单。
6月30日，穆迪将宝龙地产企业家族评级从“B3”下调至“Caa1”，并将其高级无抵押评级从“Caa1”下调至“Caa2”，评级展望维持“负面”。
穆迪认为，宝龙地产流动性风险增加，公司运营状况趋弱、融资渠道受限，且未来6-12个月内有大量债务到期。
另外，宝龙地产资产处置进展慢于预期，其在上海和杭州的部分写字楼和长期租赁服务部门的销售状况也远落后于计划。
此前，宝龙商业终止收购宝龙控股附属上海写字楼，也使外界对其偿还控股层面债务的能力产生质疑。
《小债看市》统计，目前宝龙地产存续美元债7只，存续规模22.55亿美元，其中将有3只合计6亿美元债于年内到期。
据知情人士透露，宝龙地产计划将对其7月25日到期规模为2亿美元债进行展期。
在岸债券方面，主要由宝龙地产子公司上海宝龙实业发展（集团）有限公司和上海瑞龙投资管理有限公司发行，目前分别存续83.09亿和37.95亿元。
短期内，规模6亿的“19宝龙02”将于7月15日到期；3.41亿元“PR宝龙B”和“20宝龙次”将于7月29日到期，此外宝龙地产还有多只债券面临回售。
总得来看，宝龙地产有约79亿元的在岸债券将在2023年底前到期或可回售。
今年5月，在部分美元债持有人表示反对后，宝龙地产决定不赎回由宝龙实业发行的永续债“19宝龙MTN002”，并将其更改为一般债券，于两年后到期。
受此事件影响，市场对宝龙地产的经营状况产生了一定的担忧。
去年下半年以来，外部融资环境趋紧，再加上宝龙地产推迟发布经审计业绩和更换审计师，投资者信心受到严重打击。
2022年5月，宝龙地产公布的一份无保留意见审计报告并没有缓解市场对其再融资前景的担忧。
02偿债压力大
据官网介绍，1990年宝龙地产在澳门成立，已形成地产、商业、酒店、文化艺术等多元产业协同发展的格局。
2009年，宝龙地产在香港主板上市，2019年其物业管理子公司宝龙商业在港交所主板挂牌交易。
从股权结构看，宝龙地产的控股股东为天龙控股有限公司，持股比例43.59%，公司实际控制人为许健康。
2021年，宝龙地产完成合约销售额1012亿元，同比增加24.1%，首次跨进千亿俱乐部，但未完成1050亿销售目标。
据克而瑞数据，2021年宝龙地产以835亿操盘金额位居房企第40位；以528.7万平方米操盘面积排第38名，属于中型房企。
自去年下半年以来，房企销售日益疲软，今年前5个月宝龙地产实现销售额190亿元，同比下降55%。
穆迪预计，2022年宝龙地产的合同销售额将从2021年的1000亿元下滑至600亿元左右，进而削弱其经营现金流及流动性。
值得注意的是，今年3月宝龙地产将审计师从普华永道更换为Elite Partners，并推迟公布2021年的经审计的年度业绩。
推迟公布2021年报，并在年报前更换审计师，宝龙地产的财务透明度和公司治理状况有所恶化。
另外，如果宝龙地产无法及时公布年报，可能面临美元优先票据和离岸银团贷款加速到期的风险。
2021年，宝龙地产实现总收入399亿元，同比上升12.4%；实现归母净利润59.92亿元，同比下滑1.66%。
值得注意的是，宝龙地产通过“公允价值变动收益”来增加账面利润，被业内诟病“业绩注水”，另外其业绩下滑，盈利能力也连年走低。
2021年，宝龙地产的毛利率为31.37%，相较于上年同期36.11%的毛利率有所下降。
在土储方面，2021年上半年宝龙地产新增19幅地块，其中84.9%位于长三角及大湾区，新进安徽、广东中山、广东佛山等地，特意避开了集中供地城市，包括对其业绩贡献较大的宁波、南京和杭州。
截至2021年上半年，宝龙地产土储面积约为3780万平方米，其中正在开发建设中的约为2630万平方米。
为了补充土储，2020年以来宝龙地产经营现金流量净额大幅转负，2020年和2021年上半年该指标分别为-120.13亿和-52.97亿元。
截至2021年末，宝龙地产总资产为2450.56亿元，总负债1826.49亿元，净资产624.07亿元，资产负债率74.53%。
值得注意的是，宝龙地产还有5.2亿永续债，若将永续债调整至债务，其财务杠杆将被推高。
从“三道红线”看，宝龙地产净负债率为67.74%，剔除预收款后的总资产负债率69.72%，现金比短债0.88，由“绿档”恶化至“黄档”。
《小债看市》分析债务结构发现，宝龙地产主要以流动负债为主，占总债务的66%。
截至同报告期，宝龙地产流动负债1207.55亿元，主要为短期借款，其一年内到期的短期债务合计220.23亿元。
相较于短债压力，宝龙地产流动性不足，其账上现金及现金等价物有194.07亿元，较2020年末大幅下滑，已无法覆盖短债，短期偿债压力较大。
在备用资金方面，截至2020年末，宝龙地产银行授信总额有973亿元，未使用授信额度为674.49亿元，可见其财务弹性尚可。
除此之外，宝龙地产还有618.94亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计509.35亿元。
整体来看，宝龙地产刚性债务有729.58亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为40%。
从融资渠道看，宝龙地产融资渠道多元，除了发债和借款，还通过股权、股权质押、信托以及非标等渠道融资。
值得注意的是，由于少数股东权益飙升，宝龙地产一直被质疑存在“明股实债”。
2021年，宝龙地产的少数股东权益由2020年末的150.6亿元增长至211.94亿元，但少数股东损益却由26.71亿下降至13.06亿，少数股东权益和损益占比不匹配。
在资产质量方面，截至2021年末，宝龙地产存货高达877亿元，同比激增39%，不仅大量占用资金，还存在一定跌价风险。
另外，宝龙地产其他应收款高达305.6亿元，应收账款翻倍增长至30.09亿元，不仅对资金形成一定占用，还存在回收风险。
去年下半年以来，在销售疲软、融资遇阻压力下，宝龙地产欲通过处置资产偿债。
目前，宝龙地产已通过抵押杭州和阜阳的两家酒店获得约5亿流动资金，但相较于到期债务只是杯水车薪。
总得来看，宝龙地产销售疲软、业绩和盈利能力下滑；债务负担较重，存在“明股实债”嫌疑；处置资产不及预期，短期面临较大偿债压力。
03“北万达 南宝龙”
许健康出生于福建晋江的一个儒医世家，在少年时代，他选择“子承父业”，开始学医。
成年后，许健康跟着朋友去澳门打拼，在黑沙湾街边当无牌小商贩，靠着泉州人“爱拼才会赢”的冲劲儿，积累到了第一笔积蓄，并且开了人生第一家雨伞公司。
许健康很有经商头脑，后来又先后创立服装、洋伞等工厂。
1990年，许健康与好友联手集资5600万澳元，创建澳门宝龙集团，由此打开了财富之门。
凭借准确的切入时机，十载丰富的澳门营商经验，以及创业伙伴的默契协作，宝龙不到一年时间便异军突起，成为澳门房地产业的后起之秀。
随后，许健康又进入了珠宝、金融、娱乐、建筑、物业等行业，事业如日中天。
1992年，许健康来到厦门考察，进军内地房地产市场，他砸下7500万在厦门拿下了4块地皮，兴建了宝龙中心、宝源花园等项目。
随后十年间，宝龙地产主要发展住宅物业，2003年后才开始开发运营综合性商业地产项目。
2009年10月，宝龙地产在香港主板上市，成为厦门首家发行H股的地产企业，也是第一家真正意义上的大陆在港上市的商业地产公司。
次年，许健康将宝龙地产总部由厦门迁至上海，并提出深耕以上海为中心的一线城市的全新战略计划。
彼时，业内有"北万达、南宝龙"之说。
2013年，宝龙地产明确提出“以上海为中心、深耕长三角”的发展战略。
根据2021年福布斯全球富豪榜，许健康家族以31亿美元财富位列榜单第986名。
然而，在如今行业寒冬下，曾经疯狂扩张的民营房企都相继爆发危机，随着偿债高峰将至，今年将是房企缩表出清之年。
内容来源：小债看市
