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SA房地产股票因获利回吐而放缓

尽管最近上市房地产行业的业绩达到或超过预期,但房地产股的表现受到债券市场的影响,债券市场自5月中旬以来普遍疲软。

一些分析师表示,鉴于上市房地产的股权属性,名义债券收益率和上市房产之间的密切关系 - 这导致房地产股之间出现大幅波动 - 并不完全合理。

过去几年全球“寻求收益率”已经产生了债券与上市房产之间的密切关联 - 这两种房产都是收益率投资。自美联储主席伯南克5月份表示美联储将减少每月债券购买或量化宽松政策以来,本地债券和上市房地产市场一直波动。

Growthpoint Properties首席执行官诺伯特·萨斯(Norbert Sasse)上个月表示,包括Growthpoint在内的上市房地产板块将在“全球债券收益率的结构性转变”中继续大幅波动。

Sasse先生表示,尽管Growthpoint业务的基本面很强劲。截至6月份,公司实现了每个关联单位7.2%至149c的分销增长。

在美联储周三突然宣布将继续以每月850亿美元的价格购买美国债券之后,兰特和本地债券昨日走强。

Growthpoint的股价昨日上涨4.1%至R24.65,而Redefine Properties的股价收盘上涨1.57%至R9.72,而Hyprop Investments的股价收于R75的1.46%。

虽然分析师表示,过去几年债券收益率和利率的下降推动了上市房地产行业的强劲表现,但一些分析师表示,虽然有必要建立债券 - 房地产相关性,但房地产股票具有包括资本增长在内的股权属性,因此应该表现得像债券和股票的混合体。

一位不愿透露姓名的上市房地产财务总监昨日表示,他的基金会看到两类投资者。

一个投资于债券和房地产以获得纯收益回报,而另一个 - 通常是养老基金 - “长期投资房地产基金以产生资本和收入回报”。

Grindrod资产管理公司首席投资官伊恩安德森表示,截至9月13日当周,上市房地产价格上涨5%是为了应对全球和本地兰特走强和债券收益率下降。因此,该行业的远期收益率下降至7.1% - 比较长期的南非政府债券的收益率低约70个基点。

安德森表示,大多数投资者将上市房地产与债券进行比较,只关注资产提供的收益率。

由于上市房产往往比政府债券风险更大 - 政府债券保证了收入来源 - 房地产收益率相当高。

然而,安德森先生表示,投资者往往会忘记的是,与债券不同,上市房产的收入来源不断增加,这使得股票更有价值,并使价格浮动。

“尽管收益率在过去10年左右高度相关,但上市房产的实际回报率比债券市场每年高出约15%,”他表示。

2003年3月至7月期间,南非上市房地产指数的总回报率为每年25%,而所有债券指数的总回报率为每年10%。

这意味着15%的“股权风险溢价”。安德森表示,由于该行业每年只能超过5%或6%的债券,“上市房地产收益率需要大大低于今天的水平”。

“有一个强烈的论据是,上市房地产证券的收益率应该远低于债券的收益率。

“它们的降低程度取决于投资者认为收入增长的程度。”

他表示,较高的收入增长将转化为更大的收益差异,而零收入增长将导致上市房地产收益率高于债券收益率,因为“收入流中存在固有风险”。

安德森表示,随着时间的推移,上市房地产的最佳代理“将是与通胀挂钩的债券”。

他预计未来三年上市房地产的分销增长率平均每年超过7%。

“这应该支持中期资本增长,尽管与全球债券收益率上升相关的风险可能在短期内持续存在。”

虽然一些投资者预计未来几年收入增长率仅为4%或5%,但由于行业的变化,如房地产投资信托(Reit)结构的引入以及公司借贷,他预计增长将高于此更多债务和内部化管理职能。

安德森表示,较高的增长将支撑较低的收益率。

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