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以养老社区为发力点 险企正在加快布局养老产业链

2018-10-06 16:36:58来源 : 券商中国

2018年9月29日,泰康人寿在广西南宁成功竞得兴宁区三塘地块,该地块占地约228亩,将打造成广西壮族自治区首个大规模、全功能、国际标准的高品质医养社区——泰康之家·桂园,全部建成后可提供千户养老单元,并配套二级康复医院。

总投资不低于25亿元

泰康人寿竞得的GC2018-087地块位于兴宁区三塘北路西面,出让总面积为15.22万平方米,折合228.23亩,土地用途为住宿餐饮用地、城镇住宅用地,土地使用年限为住宿餐饮用地40年、城镇住宅用地70年。

该地块出让起始价为人民币220万元/亩,最终由泰康人寿以底价5.02亿元斩获该地块,成交楼面地价为2200元/平方米。

该地块是南宁公开出让的第二幅康养综合地块,规划用途为旅馆用地(服务型公寓:养老用途及二级康复医院)兼容居住用地,其中旅馆用地≥58%且≦60%,其余为居住用地。

根据地块规划要求,须在旅馆用地内建设符合持续照护退休社区(CCRC)标准的高品质医养结合养老社区,业态包括独立生活区、协助生活区、专业护理区及记忆障碍照护区等养老单元,以及会所、老年大学、二级康复医院等。医养结合养老社区总建筑面积不低于12万平方米,养老床位数不少于1800床,二级康复医院床位数不少于100床。

另据要求,该地块全部建筑面积产权须由竞得人全部自持,自持时间40年,期间不得对外分割转让和分割抵押,宗地内的居住用地的全部建筑面积10年内不得申请办理商品房预售许可或现房销售备案,期间不得对外分割转让和分割抵押。且项目总投资额不得低于25亿元。

实际上,一个养老社区项目从拿地到盖房,平均周期是5年,建设1个社区的花费是30亿~50亿,因此25亿元的硬性要求对于养老社区建设来说,并不算难达到的门槛。

对于泰康人寿来说,随着泰康之家·桂园项目落地,泰康已完成北京、上海、广州、成都、苏州、武汉、三亚、杭州、南昌、厦门、沈阳、长沙、南宁13个核心城市医养社区布局,全面覆盖京津冀、长三角、珠三角、华中、西南、东北区域。

保险巨头多已涉足

据统计,预计到2020年,我国老龄化水平将达17.17%;到2025年,我国60岁以上人口将达3亿。随着老龄化进程的加速和生活水平的不断提高,社会将越来越需要高质量的养老服务供给。

近年来,以泰康人寿为代表的保险公司建设养老社区的热情高涨。截至2017年6月底,全国共有8家保险机构投资29个养老社区项目,计划投资678.2亿元,部分养老社区项目已投入运营。还有不少公司刚刚涉足或在谋划当中。

目前养老社区建设具有一定规模的主要是泰康人寿、中国人寿、太平人寿、合众人寿等公司。

例如,中国人寿亦早就明确提出“大资管、大健康、大养老”发展战略,2014年在集团层面成立跨公司、跨业务领域的健康养老业务发展工作领导小组,从集团战略的高度筹建大健康产业基金,大力推动健康医疗产业链延伸,同时抓紧布局医养结合的养老养生社区。在养老产业投资方面,中国人寿已完成5个城市布局,分别为北京、天津、苏州、深圳、三亚。

太平集团旗下太平人寿去年底全新升级推出了“太平乐享家”养老社区品牌。通过“轻重结合”两种模式,太平人寿去年以来已相继推出三大养老社区项目。明年即将开园的 “梧桐人家”是太平人寿按照重资产模式,于2014年启动的第一个大型医养结合型养老社区项目,投资约40亿元,14栋养老公寓将于明年年内全部实现精装交付并正式开园,届时可提供1500余套老年公寓和近900张康复护理床位,容纳约3500位长者居住其中。

在梧桐人家项目建设过程中,太平人寿发现客户对养老社区的接受度日益高涨,为了加快养老布局,于2017开始轻重并举布局养老社区。轻资产模式包括2017年合作引入的快乐家园社区,2017年8月合作引入的古滇名城社区,以及2018年7月合作引入的星健兰亭社区。这些项目均已开园。

中国太保前不久也披露了其养老社区布局。基于我国老龄人口结构的特点,中国太保将设计开发三大产品业务线:一是面向80岁以上的高龄老人,设计开发城市型养护产品,以康复护理业态为主;二是面向70-79岁的中龄老人,设计开发城郊型产品,以健康活力养老业态为主;三是面向55-69岁的低龄老人,设计开发度假型产品,以旅居候鸟式养老业态为主。

根据规划,中国太保的养老社区将依据“聚焦集团保险主业高地城市、聚焦长三角等经济区域中心城市群、聚焦人口老龄化重度城市”的原则进行布局。按照“南北呼应、东西并进、全国连锁”的思路,加快推进6个城郊型和度假型高端养老社区项目的落地,同时拓展若干个城市型高端养老社区项目。未来3-5年累计投资额为100亿元左右,累计拓展8000-10000套高端养老养生公寓,累计逐步储备和运营床位数1万-1.2万张。

目前,中国太保在成都、武汉、上海、云南等地已确定多个意向性项目。在成都和武汉,中国太保将投资建设大型CCRC的国际健康颐养社区;在上海,中国太保的城郊型项目将打造海派江南水乡特色,服务长三角地区养老产业一体化、高质量发展;城区型项目则将打造高端养护特色。在云南,中国太保计划打造度假型高品质养老社区标杆项目。

不同险企打法各不同

根据2017年发布的《中国保险养老社区发展研究报告》,从近几年保险公司投资建设养老社区的进程看,我国保险养老社区发展大致经历了三个阶段:

一是借鉴探索阶段,时间从2007年3月到2012年5月。这一阶段,主要是学习考察美国、日本等国家和地区的模式经验,探索投资建设和运作养老社区的方式方法和途径。

二是建设起步阶段,时间从2012年6月到2015年5月。这一阶段,保险公司投资养老社区的思路逐渐明晰,泰康人寿、新华保险、中国平安、中国太平等多家公司的养老社区项目先后开建。

三是加快布局阶段,时间是从2015年6月开始到现在,还在延续。这一阶段,泰康人寿、合众人寿、中国人寿、中国太平的养老社区加快布局和建设。

其中比较有代表性的模式包括:

合众人寿:

轻重资产相结合,海内外相结合;

泰康保险:

养老社区投资、开发、运营一体化,推动保险与养老、医疗的有机融合;

中国人寿:

遵循“大养老”思路,重资产推进“三点一线、四季常青”战略布局,“跳出养老做养老”;

中国太平:

“轻重并举”,加快推进全国养老社区布局;

中国平安:

以自有资金投资建设,以“租赁+销售”模式运作,打造全龄化、全配套、一站式养生养老综合服务社区。

除了大中型保险公司,近两年也有中小保险公司开始社区养老产业服务链延申。例如,“光大安心养老计划”将光大永明人寿的保险产品与光大控股旗下的光大汇晨养老服务社区进行对接。

同方全球人寿也在积极拓展养老服务产业链。据了解,同方全球人寿正尝试将保险连接到养老服务相关的医药器材、养老地产、健康管理及护理服务,试点推出了养老公寓、养老社区、养老机构三种模式的养老解决方案。其中,保险公司提供年金险、长期护理险、健康险、财富管理等专业保险产品;医疗健康和护理服务机构提供健康管理及养老护理服务;而地产开发商则提供养老社区、养老公寓、养老院等养老住宅。

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