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大规模的住房供应 “水到岩石”的翻译价格飙升

2018-10-10 09:39:47来源 : reuters

在伦敦或旧金山,向居民询问房价。几乎每个人都会说一个可怕的灾难性局面。

最常见的结论是,没有大规模住房建设的解决方案,因为每个房屋都太贵了。

但是,这不一定是正确的答案。

对于大多数商品和服务而言,这种简单的分析是有道理的。如果猪肉价格上涨到足以高于生产成本,猪肉农民会很高兴。但不幸的是,他们可能会决定种更多的猪。然后通常价格会下降,每头猪的利润会减少。

这种供需周期是微观经济学的第一步,也是微观经济学的第一步。但是,房屋是不适用的产品之一。

围绕住房的经济学与猪肉不同的原因是“钱”。经济学家特别认为,实际建造房屋的土地正在支付资金。这是价格超出建筑成本的部分。换句话说,猪农称之为利润,资产经济学家称归因于土地成本。

通货膨胀调整后的住宅价格近期所有波动都是由于土地成本上涨所致。

确切地说,从1950年到2012年,14个国家房价上涨的81%是土地成本的增加,其余是建筑成本的上涨。这一计算是通过Catalina Nor先生,Moritz Schulic先生和Thomas Steiger先生于2014年对达拉斯联邦储备银行进行的真正仔细研究获得的。

土地和金钱,猪和金钱的关系是非常不同的,前者更相关。只要总体价格没有显着上涨,猪肉的消费量就要从全餐费用中支付,总量固定不变。简而言之,如果培根价格上涨,鸡蛋成本会降低。

关于房价的土地部分,没有任何限制值得一提的严格。因为用于购买土地的资金太多是为了这个目的而以银行的住房抵押贷款形式准备的。实际上,建筑本身就是耐用消费品,实际投资,而土地则是股票,债券和原创艺术品等金融资产。

这些资产的价格深深扎根于买方有能力和愿意支付的方式,无论其正常的经济价值如何。

您购买的钱越多,购买的热情越高,价格越高。至于艺术品的价格没有上限。关于住房,当租赁的居民和抵押贷款的借款人失去增加支付或遗嘱的能力时,价格上涨就会停止。

如果利率较低,养猪户也可能有兴趣购买更多的种猪,获得贷款,并增加生产者的数量。但它远远没有比较低利率对购房者的影响。他们通常更关注每月付款而不是购买价格本身。

此外,提高价格的住房购买基金可能会从某个地方的其他来源提供。例如,就香港而言,来自中国大陆的闲置资金流入成为房价飙升的主要推动力。

货币的灵活性如此之高,以至于实际住房变化对房价的影响将远远低于房屋的猪肉价格。从2000年1月到2005年2月的案例·席勒指数来看,尽管美国新房开工数每年大幅增加35%,但美国的平均房价上涨了79%。在过去五年中,尽管建筑开工数量增加了40%,但价格却上涨了31%。

当然,几乎可以肯定的是,如果供应减少,价格上涨将变得更大,尽管总资金没有变化。毕竟,平均价格等于购房分配的钱数除以售出的房屋数量。随着建筑的增加,这个部门的分母也会增加。

相反,如果城市规划和分区规定限制新建筑,放松管制几乎肯定会降低伦敦和旧金山的房价。它会下降多久?如果建筑热潮不仅增加了新住房的数量,而且贷款人和贷款投机者的热情也会逐渐减弱,那么下行空间就会很大。在这种情况下,随着分母在关键部分中变得更大(并且因为它),分子变得更小。

尽管如此,由于货币供应对房价的影响如此之大,房价走势并不一定是新房建设量的明确指标。

对这个问题感兴趣的政策制定者应该更专注于衡量居民生活质量而不是价格的金钱以外的指标。这些指标的候选人包括人口增长率,平均建筑年龄,居民人均空间和典型的通勤时间。

虽然政策制定者认真考虑这个问题,但他们是否担心大量资金涌入住房市场对社会团结的影响?

毕竟,房价的突然上涨不可避免地扩大了“谁能拥有”和“谁没有”之间的差距。首先,房屋所有者和租赁居民之间存在差异,在市场崛起之前可以以足够的利润率购买,以及一个拥有痛苦家庭的新购买集团。

虽然住房供应增加可能有助于缩小差距,但住房与猪肉不同。只要资金继续涌入,新供应的影响将是有限的。

*我是“Reuters Breakingviews”的专栏作家。本专栏是根据我个人的意见撰写的。

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