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房地产投资者准备在海外获得更好的回报

根据该行业的最新评论,最佳回报可能来自JSE的离岸上市房产,由于可能进一步出现兰特弱势,该房产现在比本地柜台更具吸引力。

自5月中旬以来房地产价格大幅波动,促使投资者重新评估其对该行业的影响。在2012年强劲上涨35%之后,房地产股价的牛市似乎将持续到2013年。

但该党在5月20日突然结束,当时债券收益率疲软,弱兰特和一些大型房地产股权融资最终造成了损失。该指数

在截至6月20日的五周内下跌近20%。此后房地产股票一直在上涨和下跌。截至周二,该指数已经收复了约7%的损失。这使得该板块的平均远期收益率约为7%,分析师表示,与债券相比,这仍然看起来相对昂贵,而收益投资者现在可以获得超过7%的收益率。

一些机构投资者,尤其是Sanlam,已经不愿意向房地产股投入更多资金。“我们目前在我们的多资产平衡基金中平均持有2%的上市房产,我们并不急于增加我们的曝光率,”Sanlam Multi Manager International的投资组合经理Rafiq Taylor表示。

泰勒表示,过去两个月上市房地产指数的过度波动为投资者带来了一个危险信号。Sanlam计划保持稳定,直到推动市场的基本面可以“更清醒”地评估。

Old Mutual列出的房产负责人埃文罗宾斯也有类似观点。“高风险投资者应谨慎对待上市房地产。从短期来看,价格可能会波动,而且该行业价格昂贵。“

罗宾斯表示,过去10周房地产价格的调整出乎意料地温和。“如果房地产与债券完全一致反应,该行业将再下跌10%。”

然而,罗宾斯认为,对于寻求不断增长的现金流的长期寻求投资的投资者来说,上市房产仍然是一个不错的选择。

Investec Property Equity Fund投资组合经理Neil Stuart-Findlay对此表示赞同。尽管房地产股价短期波动,但他仍预计未来12个月的总回报(收入和资本增长)为10%-12%,收入(分配)增长为7.5%。

“在固定的年度租赁上涨的背景下,该行业随着时间的推移增加收入的能力是区分上市房地产与现金和债券的关键因素。现金和债券产生的收入主要是固定的,所以它们目前几乎没有提供通货膨胀保护。

但是,分析师同意房地产投资者需要在选股方面变得更加谨慎,因为该行业30道专柜的业绩差距很大。未来12-24个月可能会进一步扩大。

在截至7月19日的一年中,表现最好和最差的房地产股票之间的总回报率已接近60% - 酒店资产(B单位)为60,7%,而年金地产为1.7%(见表)。

关键问题是哪些股票在未来几年内提供最佳回报。Meago Asset Managers的董事Jay Padayatchi认为,JSE的离岸房地产公司现在比本地柜台更具吸引力,因为有可能进一步出现兰特弱势。以罗马尼亚为重点的新欧洲房地产投资(Nepi)是最突出的。

热衷于扩大外汇收入流的SA投资者筹集资金的能力使得Nepi处于一个最佳位置,使管理层能够获得房地产交易,而不像许多欧洲竞争对手那么容易获取对于股权融资。“

Padayatchi表示,该公司的市值已从两年前的不到37亿美元飙升至120亿欧元以上,这改善了流动性限制。

然而,Padayatchi仍然看到当地股票的选定价值,特别是在较新的房源中。其中包括三角洲房地产基金(Delta Property Fund),专注于政府办公空间,以及以零售为主的Rebosis Properties两家股票的收益率均高于8%,而该行业的收益率为7%。

在规模较大,较为成熟的柜台中,Padayatchi喜欢Capital Property Fund虽然对Capital的办公室组合中的空置职位存在一些担忧,但该柜台拥有该领域最优质的工业产权组合。

麦格理第一南方证券房地产分析师莱昂·艾里森(Leon Allison)也将内皮评为首选。他表示,尽管好消息已经定价,但鉴于其出色的增长前景,无论是在罗马尼亚的零售和写字楼市场以及邻近的匈牙利和斯洛伐克,该公司管理层正在计划条目。

Allison预测未来12个月的总回报率为30%。Nepi目前的远期收益率仅略高于5%,并以欧元收益。向股东支付的股息以兰特支付。Allison认为在未来12-24个月内将超越市场的本地房地产股是Capital和Hyprop Investments

Grindrod资产管理公司首席投资官伊恩安德森认为,目前最好的价值是在大型SA机构和外国投资者忽视的小型柜台中找到。

他表示,虽然Resilient Property Income Fund,Growthpoint Properties和Hyprop等蓝筹股重量现在的交易收益率为4.3%-5%,但一些小型股票的报价几乎是8%-9%的两倍,且分销增长前景看好在未来三年内超过10%/年。

安德森特别指出的价值购买是Ascension Properties(也暴露于政府租赁空间)和以零售为主的Synergy Income Fund的B单位,后者主要投资于低收入地区。以办公室为重点的Vunani房地产投资基金和Delta Property Fund看起来也很有吸引力。

“这些股票可能无法提供您购买Hyprop或Growthpoint时所获得的房地产投资组合的明显质量,但相对于它们提供的中期现金流,它们的价格极具吸引力。”

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