摘要：今年还没拿地的万科，先补了一拨“弹药”。第一季度，这家头部房企密集启动了A股和H股双双股权融资。
内容来源| 凤凰WEEKLY地产
作者 | 杨依依
今年还没拿地的万科，先补了一拨“弹药”。第一季度，这家头部房企密集启动了A股和H股双双股权融资。
3月8日下午，万科总部深圳大梅沙，150亿的A股定增方案完成了第二轮股东投票。150亿不仅是房企股权融资重启后规模最大的一笔增发，也是万科A历史上最大的一笔股权融资。万科H股已公布了39亿港元的增发计划，合计要融约185亿元。
万科2023年第一次临时股东大会的现场，有股东问，H股的39亿港元是一个小数目，为什么要选择增发，而且选了H股股价低迷的时机，选择了破净的价格？A股股东在公开论坛上对增发的讨论更加热烈，主要也集中在价格及摊薄上。
相比万科截至2022年三季度1188亿元的在手货币资金，39亿确实是个小数目。万科总裁祝九胜在股东大会上坦言，增发H股不是因为缺钱，内部也非常纠结。
祝九胜用“种子”来形容股权融资。“我们拿到的股权性资金和利润留存形成的净资产，就是种子。股东如果同意增发，投资人还同意给钱，那不是一般的种子，是良种子、金种子。”
1
增发不是因为缺钱
万科此时增发，最大的敏感点还是价格。
地产股破净已非常普遍，万科A也在此列。万科A的股价在今年开始一路下行，相比去年底下跌约15%，H股目前的股价也达到了近三个月最低。
此时增发，直接冲击的是二级市场的股票持有者，低价增发可能导致股价向增发价靠拢，这样短期可能还会继续下跌。
至于H股，39亿港元的金额实在比较小，有二级市场股东认为，为了39亿伤害股东感情，是否划算？
多种利空之下，万科A股和H股的价格在近日又出现了多日的小幅下跌。
“我们在做这个决定（H股增发）之前，内部也经过多轮讨论，也非常纠结，公司不是因为缺钱而发的H股。”万科总裁祝九胜在临时股东大会上说。
祝九胜称，作出这样的决定主要是为了响应政策，以及对冲汇率损失。另外，A股和H股资金使用不同，A股增发大部分只能用于保交付，而H股的股权融资可以用来替换旧债，以对冲目前的高息风险。“选择这个时机发H股，也是希望置换部分境外债务性融资，降低财务费用。”他说。
祝九胜认为，对增发一事，如果关心价格和摊薄是短期内的考虑，如果放长时间来看，还是要看能不能创造价值。
“我们拿到的股权性资金和利润留存形成的净资产，基本上就是种子，债性资金相当于化肥农药。在这种前提下股东如果同意增发，投资人还同意给钱，那就不是一般的种子，是良种子、金种子，这种种子我们会倍加珍惜，跟化肥农药配合好，更努力把地种好，提高粮食产量和出产质量。当然这里也存在一个周期，毕竟从买到能卖，到回款，到创利，到结利，还有时间的滞后，能不能提高净资产回报率、做到比平均水平更好是问题的核心。”祝九胜说。
去年12月第一次召开关于此次A股增发案的临时股东大会上，深铁集团总经理黄力平亲自出席，并表达了对增发事项的支持。
令许多股东意外的是，万科第一大股东深铁集团并没有出现在3月8日的股东大会上。而且，目前的增发方案“发行对象”一栏中，仅写着不超过35名特定对象，完全找不到“深铁”的字样，这与市场之前普遍认为深铁将参与定增的想法不一致。
有股东在现场提问深铁对于万科此次增发作何态度。
万科董事会秘书朱旭解释，根据《上市公司证券发行注册管理办法》规定，深铁并不是控股股东，只是第一大股东，因此无法在预案阶段明确将其作为万科本次非公开发行的发行对象。
“至于后续深铁集团会不会在竞价阶段参与此次发行，需要由深铁集团结合其自身的情况进行综合研判。”朱旭说。
也就是说，深铁是否会拿出真金白银支持万科向市场融资，还没有定论。截至目前，深铁集团持有万科股份数量约32.42亿股，持股比例为27.88%。
2
对后市依然谨慎
还没拿地，就先拿钱，股东感兴趣的还有万科今年的投资方向。
祝九胜称看到部分一二线城市出现了结构性的机会，重新启动投资布局应该能带来比较好的兑现。
“一二月份我们也广泛参与了很多项目，有一些是摇号没有摇中，有一些还在谈判过程中，所以体现在披露上没有获取项目。基于我们对政策、行业和市场更积极的判断，随着后续股权融资的到位，在确保安全的前提下，我们会以更加积极的态度去捕捉新的项目机会。 ”万科执行副总裁、首席运营官刘肖说。
但同时，刘肖还强调量入为出的投资原则。“从合理仓位来看，公司在建的以及还处于规划中的，在手的资源大概有1.2亿平方米，我们2021年结算面积是3600万平方米，所以总体来说在手资源能够满足未来两到三年的发展，投资的强度或投资的节奏看起来可相对从容一点。 ”
从万科管理层的表述来看，今年是否会大手笔拿地，还是未知数。
事实上， A股150亿资金只有45亿可能用来拿地，大部分的105亿元将用于11个项目的保交付。这11个项目大多是“老大难”的项目。
从万科的股东大会资料可以看到，11个项目中，项目投资收益率最低的是广州金茂万科魅力之城，为3.49%；最高是重庆星光天空之城，为13.64%，其他多在10%以下。
去年12月召开的2022年第一次股东大会上，刘肖介绍2022年新获取的33个项目，平均净利润是12%。这意味着，这11个项目的收益率大多数低于近期的项目。
刘肖解释选取项目的标准：一是并表项目，二是普通住宅，三是已拿到预售许可证正在销售，四是这个项目有一定的体量，后续还需要较多的资金去建设。
“部分收益率较低，这些项目主要都是2022年之前获取的，当前预计的收益率是基于当前市场情况进行的测算，经过过去一年的市场调整，收益率确实受到一些影响。相信如果市场好转，项目的收益率还是有一定的改善空间。”刘肖称。
3
第二利润蓄水池正在形成水位
万科在2022年上半年实现了净利润企稳回升的承诺，在2022年第三季度结束时，归母净利润又出现了14.4%的同比下降。今年1月、2月，万科合同销售金额分别为286.3亿元和587.5亿元，合计873.8亿元，在前两月房地产销售排行榜中位列第二。
祝九胜称，万科在2023年对各个经营性业务提出了要为集团形成正向利润贡献的要求。“去年说的第二利润蓄水池正在形成水位，加上外部的政策利好，各类资产退出的通道已经有了Reits的试点，只要我们的经营和服务能力在提升，我们对中长期的表现还是有基本的信心。”
相比去年12月表态“微光在逐步变成曙光“，万科董事会主席郁亮在此次的股东大会上，显得非常安静，仅回答了长租公寓的问题。
今年1月，万科宣布和建设银行成立100亿元的“建万住房租赁基金”，主要投资于万科的自持住宅、存量商办物业等存量资产。
“大家知道建行是在推租赁住房方面花力气最大的金融机构，万科恰好是长租公寓行业第一，运营效率也是最好，两家机构在一起一定要做一些大的事情。我们希望给泊寓的资产找到解题思路。我们做长租业务、做经营性业务最大的苦恼是不能够光有投入而没有退出渠道，这个基金安排提供了一种退出渠道。”郁亮说。
长租公寓一直是经营业务里面难度最大的业务，万科也不例外。
祝九胜称，万科早年大量采用了二房东的模式，从2017年开始，当时租入的租金比较高，导致经营难度非常大，对业务提出了很大的挑战。他还透露，万科曾在内部探讨要不要继续坚持做这项业务。
内部争论时，祝九胜选择了坚持做的立场。“我认为可以坚持做下去，主要依靠自身力量泊寓也做得下去，当然也离不开方方面面的支持。我们内部默认的规则是谁主张某个方向，那你就自己去找人或自己去干。”他说。
于是，一年多前，祝九胜选择下沉直管泊寓。
万科和建行的合作离不开祝九胜的努力。在万科之前，祝九胜在建设银行深圳市分行工作19年，最高做到分行副行长职务。祝九胜最初加入万科时，主要分管的就是银行、信托等信贷渠道的融资工作。
郁亮介绍，泊寓的政策和经营环境方面，下一步可能在金融品种方面会有长期低息的经营性贷款等，未来基金不排除也会收购非万科的项目。
