摘要：3月17日，龙湖集团结束了一场“平淡”的业绩发布会。
来源|凤凰WEEKLY财经
作者|傅林林
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3月17日，龙湖集团结束了一场“平淡”的业绩发布会。
当天，龙湖公布了其2022年的经营成绩：2022年全年，龙湖集团实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；实现归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比亦稳中有增。
在行业整体下行、多数房企出现亏损的情况下，龙湖集团能够实现收入及盈利的双增长，难能可贵。
然而，于去年接过交接棒的新任董事长陈序平并没有显得很兴奋，仍然在复杂的市场环境中保持谨慎。
“龙湖秉持‘长期主义’原则，将安全稳健的底盘作为企业发展根基，不盲目追求规模与排名。”发布会上陈序平说。
就是在这种长期的谨慎态度中，龙湖练就了多项穿越周期的能力，敏锐的市场嗅觉、稳定的财务结构以及多线业务的协同。当行业处于风声鹤唳的时期，在很多企业陷入债务困境的“战斗”时，龙湖才能保持着“无战事”的状态。
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抓住市场变化
2022年度，龙湖集团合同销售额为2015.9亿元，对应销售总建筑面积为1304.7万平方米。
在去年紧张的市场环境下，这样的成绩体现了龙湖对市场的敏锐嗅觉。2022年经历深度调整后，龙湖也给出了他们对市场拐点的态度。
陈序平表示，当下地产行业出现了三个趋势：区域经济发展带动下的城市分化，具备产业与人才支撑的核心城市，实体消费真实而旺盛；改善型住房成需求主导，客户对产品品质、服务质量及生活配套的要求不断提升；企业告别高杠杆扩张模式，回归产品主义及盈利本质。
在这样的变化下，龙湖有着自己的应对策略。
龙湖集团执行董事、高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠介绍道，龙湖今年拿地策略依然会坚持两个方向：“第一，目前龙湖的土地储备还是比较充裕的，所以我们还是会坚持以销定支，将拿地的投资额跟销售回款动态匹配，主动把握好投资节奏，保证盘面的安全性；第二，龙湖依然会严守投资刻度，尽可能优中选优。”
具体来说，一个是在城市聚焦方面，龙湖会坚持按照聚焦的20个主力城市和14个机会城市来布局，并聚焦在这些城市的核心区域；另一方面，在拿到土地之后，将通过产品力的打造等动作进一步提升盈利能力和周转能力。
对于2023年，龙湖没有给出明确的销售目标，而是给出了一个动态化的答案，“不一味追求签约规模和排名。从城市能级来看，约97%的可售资源集中在一二线及环都市圈卫星群。”
目前来看，龙湖是抓住了市场变化的窗口期，今年1—2月份累计销售额是282亿元，同比增长41%。
而对于今年市场整体的可持续性，龙湖方面表示，我们判断居民和消费的信心还需要一段时间去恢复，而且并非所有的城市都在同步回暖。
总体来看，一线的城市和高能级的二线城市市场是比较稳定的，一些相对能级比较弱的城市还是继续在承压。比如像杭州、成都、武汉、西安等城市，这些城市1—2月份的签约成交金额整体同比上升20%。
“今年龙湖也会持续做一些动态的回顾，以便更加精准地把控市场，同时我们也会重点聚焦在20个主力城市和14个机会城市，更加合理地处理好整个供、销、存的关系。”张旭忠称。
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压舱石的力量
去年一年，房地产行业销售出现整体下滑。根据克而瑞统计，2022年，TOP100房企全年销售总额72878.7亿元，同比下降42%。
市场尚未出现趋势性复苏的大背景下，经营性业务成为了龙湖的压舱石，并且为其安全度过周期提供了稳定的现金流。
2022年，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现236亿（不含税），同比增长25%，5年复合增长35%。
其中运营业务主要由商业投资、长租公寓等业务组成，全年实现租金收入118.8亿元，由物业管理、智慧营造等业务组成的服务收入达116.7亿元，由运营及服务业务组成的经营性利润占比更是提升10个百分点，达到27%。
运营业务和服务业务，已成为与地产开发并行的第二和第三增长曲线，龙湖面向未来的阵势已经拉开。
截至2022年末，龙湖商业已进入全国32座城市，累计开业运营的商场达76座；龙湖冠寓在推动产品升级的基础上继续寻找增量，总开业房间数已达11.6万间。
服务业务上，龙湖智创生活保持着在管面积有质量增长。另外，全新推出的“智慧营造”品牌——龙湖龙智造，也已快速成为代建行业的有力竞争者，在此之外，还有养老、产城等不同业务的持续探索。
根据陈序平在业绩会上的介绍，2022年，在整个行业深度调整中，龙湖对自身的业务和航道进行了梳理和重构，形成了一个开发航道C1，两个运营航道C2、C3（天街、冠寓），还有两个服务航道C4、C5（物业、代建），“1+2+2”的格局。
陈序平表示：“我们提到的经营性收入就涵盖了C2到C5，而在运营业务版块实现了比较高的毛利率，平均毛利率接近75%。”
“对于C2和C3来说，这两个航道的资产较重，存量增长空间是比较大的。因此龙湖未来将根据其租金贡献的现金流去实现自平衡，并注重存量项目的提升。所以未来我们在C2、C3两个运营航道会更重视同店同比的增长以及经营现金流整体回正。C4、C5两个轻资产服务的航道依靠龙湖这么多年形成的业务围栏、航道协同和数字化能力，增长空间是比较大的，有望每年保持40%—50%的增长。”陈序平表示。
更为重要的一点是，龙湖并没有拆开各项业务，而是各航道之间加强协同，这是坚持多元化的企业中很特别的一点。
“未来5-10年，龙湖的经营性收入会将占到整个集团营收的30%，为公司贡献50%的利润。”陈序平在业绩会上透露，“到那时，龙湖的长相跟现在已经完全不一样了。”
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坚实的后盾
除了销售和利润这些基础核心数据的上涨，龙湖最重要的财务特色是多渠道融资和其低融资利率。
2022年，龙湖集团的平均借贷成本进一步下降至4.10%，持续保持低位；平均账期为6.67年，一年以内到期的短债占比约9.9%；现金短债比3.52，连续七年满足“三道红线”绿档要求。
去年，龙湖相继提前偿还多笔银团贷、美元债等。2022年12月9日，龙湖集团发布公告称，公司已经全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据，票面利率为3.9%，赎回价为票据本金100%另加截至（但不包括）赎回日期的累计及未支付的利息。
至此，2023年内，龙湖已无到期境外债。
在多家房企去年选择放弃境外债兑付之际，龙湖维持了内房股非常珍贵的一点信用。
截至目前，三大评级机构标普、穆迪、惠誉都给予龙湖集团投资级评级，令龙湖成为少数获得境内外机构全投资级评级的优质房企。
在别人冲动时保持清醒，那么在别人被动时就会获得主动。
在维持良好的财务状况下，龙湖既能够选择提前偿债，又可以保持融资的通畅，身段异常灵活。
2022年8月，龙湖发行2022年度第一期中期票据，总规模不超过15亿元，发行期限为3年，由中债信用增进投资股份有限公司为该笔中期票据提供全额无条件不可撤销连带责任担保。
2022年11月，龙湖获得“第二支箭”首单200亿元中债增信债券额度；并由中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行以及中国邮政储蓄银行共同承销，成功发行20亿元的中期票据，利率仅3.0%，由此完成“第二支箭”首单发行。
2022年12月，中国银行宣布利用境内外市场资源，成功为龙湖集团提供“内保外贷”业务，该笔贷款规模为7亿元，于12月9日实现提款。至此，继央行“第二支箭”之后，“内保外贷”首单亦花落龙湖。
对于2023年的融资安排，龙湖集团CFO赵轶回应《凤凰WEEKLY地产》称：“2023年龙湖债务会保持平稳不变，但是结构会进一步优化，加大国内的银行融资，加大经营性开发贷，适度减少境外融资，继续保持行业较优的短债比和现金覆盖倍数，让龙湖整个的现金流盘面和债务结构能应对行业的周期。”
目前，国内外的直接融资债券市场还在恢复之中，特别是对民营企业的利率还是偏高，赵轶表示，龙湖会保持适度观望，“我们也相信一定会恢复到正常的状态，但是我们在资金计划上做了多重准备，即使它恢复得缓一点，其他融资渠道也能够顶上。”
2022年，行业的变化和龙湖的变化都相当大。房地产进入深度调整周期，多家规模房企陷入危机。龙湖内部也经历了包括创始人在内的多位老将的引退，并打了一场空头遭遇战。
没有人能够平静地度过2022年，在财务数据的光环下，龙湖得到了赞扬。但更为重要的事情是，在这一年的市场和人事的巨变中，龙湖顺利完成了过渡，再次回到熟悉的平稳状态，在新的周期中继续前行。
