不确定的形势下，中海地产穿越周期，实现确定增长，持续领先行业。
文/每日财报 何嫱
在大众的视野和感知中，去年对于整个房地产行业而言无疑是迄今最艰难的一年。不管是政策调控、信用缺失、市场冷却，还是一众房企暴雷，业内更多弥漫着困惑、焦虑，甚至是无可奈何的氛围。
纵使行业走到最艰难的境地，中海地产却始终是“最漂亮的风景”。因为，任何房企录得业绩下降，外界都多少能从其自身找到战略或行动上的失误，可唯独中海地产是例外。
多年来，中海地产始终以稳健的经营风格和审慎的投资策略著称，极少在大战略层面出现问题，这也使其保持着业内最好的水平。甚至可以说，中海地产就是行业内的标杆、指示牌。
3月31日，中国海外发展（00688.HK，下称“中海地产”）发布2021年度业绩报告，虽在部分指标上的表现有些“降速”，但仍稳健如初，依旧是业内龙头阵营里最前列的水平。
或因“不景气年份下，中海地产仍稳步前进”，使得其董事会主席颜建国在业绩会上自信地表达出“时间是优秀企业的朋友，却是平庸企业的敌人”这句话。
利润为王 尽显稳健底色
公告显示，2021年中海地产实现营业收入2422.4亿元，同比增长30.4%；实现归母净利润401.6亿，归母核心净利润363.8亿。这是中海利润连续四年站在了300亿以上，归母核心净利润连续两年站在了350亿以上。
值得指出的是，近期各房企纷纷披露了年报，而中海地产是唯一一家净利润超过400亿元的房企，即便扣除税后投资物业公允价值收益，其净利润也有363.8亿元，仍是行业中绝无仅有的存在。
不禁感慨，多年过去了，中海地产还是那个“利润王”。
2022年，恰好是中海地产上市的第三十个年头。截至目前，公司市值增长近60倍，每股盈利年复合增长12%。2021年底，“中海地产”的每股资产净值达31.39元，股本回报率达到了12.2%，依旧保持在高位。
也要看到，虽然受到行业大环境影响，中海地产的利润率指标有所走低，但横向对比仍然优于同行许多。数据显示，公司每股基本盈利3.67元，净利润率达到16.6%。在行业弱周期中维持一个相对较高的净利润率，这的确不容易。
对于地产行业的下半场，颜建国认为，房地产将进一步展现“三大分化”：市场分化、行业分化、企业分化。
其还表示，行业发展的下半场，中海初心不改，在战略上继续聚焦专注，在主战场上抓住危机中的机遇，穿越周期，提升市场份额，保持行业领先的盈利能力，保持行业领先地位。
身居绿档 财务状况良好
作为行业内最被尊敬的企业，中海地产从来都不是增速最快的，但却是步子最稳的，成立43年以来始终位于行业的第一方阵，不冒进、却扎实。基于长期的稳健经营及一流的盈利表现，其也获得了业内外的广泛认可。
数据显示，2021年中海地产各项负债指标均处于行业最低区间，剔除预收账款后资产负债率53.59%，净负债率仅31.07%，现金短债比2.41倍，远远满足“绿档”需求。
值得注意的是，于近期频繁下调国内房企信用评级的国际评级机构，也纷纷对中海地产表示认可，惠誉、穆迪、标普三大机构都给予了中海地产行业最高信用评级。与此同时，高盛、瑞信、兴业证券、中信建投等国内外知名券商，也在最新研报中给予中海地产“买入”评级。
正因为对长期主义的自律和对负债的敬而远之，使中海地产成为行业内财务安全性最高的房企，继而其也获得了极低的融资成本。数据显示，去年中海地产加权平均融资成本仅3.55%，同比2020年的3.8%进一步下降，处于行业最低区间。
《每日财报》更是发现，截至报告期末，中海地产持有现金1309.6亿，占总资产比例的15.1%，现金充裕度处于行业最高区间。
蓝海战略 擅用“逆势加仓”
2021年，中海地产合约物业销售额为3695.0亿元，同比增长2.4%。所以说，在业内一片销售额下行的背景中，中海地产稳住了发展的步伐。
另一边，中海地产的土地储备合计8077万平方米，新增土地储备98宗，新增货值达3822.1亿元。其中，新增土地储备57宗，权益购地金额1297.5亿元，新增货值2882.2亿元。
中海地产在业绩会上表示，今年整体市场容量会有下降，但是我们判断在一线、强二线城市总的成交量占比会明显上升。
深耕一二线高能级城市，推进“蓝海战略”，是中海地产土储最终转为高业绩表现的关键。所以在土地储备中，其73%位于京津冀、长三角和粤港澳三大都市圈。
较为关键的是，因背靠充足的财务资源，一定程度上也让中海地产在土储获取上更能有所放矢，可从容应对市场环境的转变。
数据显示，2021年三批次集中土拍中，行业第一轮土拍平均溢价率约15%，二轮降至4%，第三轮土拍的平均溢价率不足2%。而中海地产在首批土拍中甚少拿地，受下半年大环境影响，较为冷淡的二三轮土拍却一反常态，以底价或较低溢价在重点城市获取了多块优质土地。
可见，中海地产在去年集中土拍中，对节奏的把控是很令人称道的。事实上，“逆势加仓”这种出奇的操作已经伴随了中海地产较长的时间了。
公司副主席、执行副总裁、运营总监兼总建筑师罗亮表示，战略稳健是中海地产的基因，但中海地产绝对不会为了刻意的稳健，丧失任何超常发展的机会，也绝对不会因为稳健来消融中海在投资市场上的血性。
总体来看，中海地产的稳健是来自长期实打实的“硬本事”，这绝非运气。于未来而言，手握1300亿现金，叠加蓝海战略加持，就是其决战行业下半场成功“卫冕”的关键。
