摘要：这几天，好像地球人都知道潘石屹要跑了。
这几天，好像地球人都知道潘石屹要跑了。
在3月10日早间，路透社报道称“黑石集团拟以每股6港元、总价40亿美元的价格将SOHO中国私有化，并接管SOHO中国的相关债务，有关交易细节预计将在未来几周内敲定”。
这一在往常岁月里本该掀起惊涛骇浪的消息，在这个非常时期，仅仅涌起一朵微小的浪花。
不过，在3月11日晚些时候，soho中国发布公告称，公司在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性，其可能导致就本公司的全部已发行股份作出全面要约。
有人说，soho官方公告就像一个无肩带胸罩，局内人对于其中内幕早已烂熟于胸，但局外好事者只能痛骂官方暧昧的言辞。
对此，号称言辞见长的潘老板没有按照惯例，摆摆手，扶着黑框眼镜，谈笑风生：
这一次，潘老板甚至都没有站出来澄清，告诉大家我不会走。
3月14日，潘老板近期很少更新的微博上，转载了“三哥慢时光”一条弹唱微博《我怎么哭了》，前一位转载的媒体人刘春说到：
往事如烟。
也许，当人开始认真怀念过去，心就老了。这一次，潘老板或许真要跟SOHO中国说再见了。
但从某种意义上来说，人们印象中的潘石屹，早已对自己和世人说过了再见。
01
在地产圈里，关于潘石屹的发家传奇，有这么一个流传甚广的故事。
1988年，潘石屹从体制内辞职下海，先到深圳搬砖，后跟随牟其中南下海南，承包砖厂，投身到了改革开放的时代洪流中。
如果时间有聚焦点，回到上世纪90年代的中国，发财这门学问，岸上的很多人或许会说：
胆子要够大。
从甘肃天水出来的农村小伙潘石屹，在时代下看到了资本的秘密，跟着周边人接触了地产，和冯仑一起学着借用银行杠杆资金在海南炒起了地皮。
潘石屹在海南迎来了一段快乐的时光，也迅速实现了资本原始积累。不过，世事难料，潘老板从他送出的一袋橘子，也彻底改变了自己的命运。
据传，潘石屹有一天去政府部门办事，买了5斤桔子慰问工作人员，不经意间竟看到了海南房地产的核心文件——海口不过30万人，炒地公司却有18000家。
潘石屹当时就震惊了。在那个泡沫横飞的天涯海角，原来一切都是虚假的繁荣。他立马说服冯仑抛空了所有资产，几个人带着钱连滚带爬地逃回了北京。
事实证明，即便当时房地产已经算作国势所趋，但在特定条件与地点里，投机主义依旧斗不过经济规律。
从尸横遍野的海南成功撤离，按幸存者偏差的说法，潘石屹在随后几年真正飞黄腾达后，这一经历成了他商海旅行里最为传奇的一笔。
但反过头来再想，现如今潘石屹的真选择套现走人，眼光是否也像二十年多年前一样敏锐呢？
早些年，社论曾刊登过一篇振聋发聩的文章——《别让李嘉诚跑了》。
这一次，当种种迹象表明潘石屹好像在玩真的，人们纷纷将潘石屹与李嘉诚相提并论。
但显然，如果潘老板的资产能与李嘉诚五五开，那么相信疫情热点即便再能引流，现在大家讨论最火该是：
潘石屹，你真是个xx贼！
潘石屹本不可以与李嘉诚成为同一量级，潘石屹最后仅仅收获几百个小目标，很可能就即将宣告自己商业生涯终结。
俱往矣，在大西洋彼岸的那一边，号称买下半个英国的李嘉诚，现如今在疫情爆发后或许也会质疑自己：
当初为什么要相信英吉利海峡的风景会更美呢
年龄稍大的那一批60后、70后的企业家，在办公室的最深处，很多都拜着关公。
很多人不信风水，但有时候，也不得不信命。
02
现如今潘石屹的soho中国的体量，即便大浪淘沙，放在中国滚滚浪潮的企业中，也足够让互联网圈的众多后起之秀望尘莫及。
但世间的事，很多就遗憾在一句：
我本可以。
在soho中国最辉煌的2010，曾一度对标万科，誓夺中国房企的头名。但令人难堪的是，几年过去soho中国在2019年的营业额，甚至不如小字辈的碧桂园单个楼盘的销售额
可是，若要问潘这些年的最大的遗憾，或许不是现在将soho中国放手出去，而是在早些年，潘老板被两个女人掐住了命运的咽喉。
准确的来说，是一个
在海南回京后，潘石屹认识了高盛年轻分析师、归国女精英张欣。
据说，在第一次见面的时候，站在张欣面前离过两次婚的小潘，穿着紫红色西装，白皮鞋，戴眼镜，头有点秃，没出过国，一句英语也不会说。
虽然不免好奇，这两人爱情是不是需要翻译。但在某种意义上来说，归国女精英与中国创业的结合，在当时特定的历史背景下，甚至可以当做东西方经济交流的一个范本，来供现在学者研究。
不过，就如同李国庆和俞渝的结合，那段特殊时节下的婚姻，除了生意，哪来花里胡哨的爱情。
即使如此，在两人认识的第4天，潘就向张求婚了。1994年，张欣成了潘的妻子，也成了其合伙人。第二年，老潘和冯仑闹掰，拿着从万通分家得来的一百万，和张欣一起开了夫妻店。
随后，像童话故事里书写的那样，在90年代的这段春光里，这对小夫妻驾驶着爱的轮船，正式在中国房地产业中披荆斩棘，向着爱与钞票的方向大踏步行军。
当时，在将从海南的学到的高端金融知识——借银行贷款做杠杆撬动京城楼市后，潘石屹作为先驱者，将今天房企最大的法宝高周转玩得十分出色。
不得不说，潘氏夫妇的商人头脑与海归精英的审美视野堪称天作之合。
随着快速和分散销售的模式，及阳光遍地、纯木空间和简约风格的建筑，soho中国成功将商业与艺术变成了一种西式中产阶级的生活浪潮，在北上广深的年轻一代购房人群中奔腾不止。
在正式迈入21世纪后，潘石屹的身家也水涨船高，一举成为圈子里叱咤风云的大佬。
更重要的是，这个渐渐秃顶的男人在当时即使不是当时最大的房地产商，但潘老板出书、演讲、拍电影、搞沙龙，将玩票表演的出神入化，风头无量。
开发完建外SOHO后，这对经常发起各种高大上艺术与建筑沙龙的夫妻档，也成了中国最著名的地产商之一。
从这一点上说，比起碧桂园热衷农民发明家与制造机器人的杨国强老师，潘老板在十几年前的趣味，真不知高到哪里去了。
在上世纪80年代，杨振宁在高能物理界发出这么一句感叹：
”the party is over“——盛宴难续。
盛宴难续，这对风光无限的潘老板来说，在2005年闹得满城风雨的婚外恋里，已经提前向世人说出了再见。
03
有一个大家默许答案的问题：
若要问一个商人，最重要的东西是什么？答案都会指向利益。
但若要问潘石屹这类能够在现代中国载入历史的大商人同样的问题，答案就很值得玩味。
金钱、权力、女人，这都是男人最原始的追求。但重新再让潘石屹选择一次，想必他率先会排除掉女人。
对于一个归国女精英张欣来说，传统女性的行事准则，根本无法调和自身强烈的自尊心。
当潘石屹在2005年坐实出轨后，横亘在soho中国上空的分裂意味就格外强烈。
最终的结果，soho中国并没有分裂，不过，张欣也彻底从幕后走到了台前，抢班夺权。
出轨的代价是惨重滴，这点老潘深有体会。
潘石屹曾在2005年被妻子张欣严重限制出行，最后还将soho中国自己持有SOHO接近一半的股份，以馈赠方式转给了自己的合伙人兼妻子。
本来，老潘的商业故事到这就该步入尾声，但因为爱情，老潘不得不继续本色出演。
在2007年后，精英投资者思维主导的张欣，逐步将soho中国流程化上市，并给SOHO中国制定了一个精英型的发展战略：
坚持做商业地产，只在北上广深一线城市发展。
同样的历史背景，放在不同人的手里却有着不一样的解读。
彼时，万达和恒大迅速冲进二线城市。万达在2008年进入了福建、合肥、天津、石家庄、武汉、长春等地，拿了上千万平米的土地；恒大在那几年土地储备甚至迅速膨胀至5000万平米。
万达和恒大在二线城市的加杠杆、快打快消，和SOHO中国的保守形成了鲜明的对比。于是，王健林和许家印们和保守的老潘张欣们，走上了不同的终局。
可就如爱情一样，错觉总是让人盲目乐观。
当时，SOHO中国的形势也是一片大好。不管是建外SOHO、三里屯SOHO的成功，还是香港资本市场的追捧，都给了张欣一种错觉——她甚至觉得自己能几年内能够超越万科，成为中国房地产行业的老大。
2010年是SOHO中国最高光的一年。销售额达到了创历史的238亿元，在部门会议上，张欣提出：
SOHO中国要在5年内超越万科。
不过没几年，SOHO中国员工再提到张欣这句话时，只能哈哈哈哈哈哈。
商业之所以值得玩味，不单有前车之鉴，后世之师，更令人深思的是：
前人的错误，后人也会完美重复。
类似的故事也发生在十年后的中国。当拼多多将眼光投放到五环外的中国，初时曾找到京东寻求投资时，却得到了不靠谱的答复。
或许，当归国精英的战略思维，开始降维思考中国经济的生长时，想要在脚下这片广袤的黄土地种树乘凉，最应该读的就是《傲慢与偏见》。
不要傲慢，也不要偏见嘛。
04
如今，当soho中国在近些年不断传出变卖资产消息，老潘故事的结局也渐渐浮出了水面。即使他自己并不愿意承认。
当潘石屹在2015年开始新业务3Q，入局商务写字楼，亦或是共享办公时，他对自己的东山再起饱富信心，不断重复着地产里最有名的那句话：
地段，地段，还是地段！
但这么多年，老潘也该想得通透了，更珍贵的东西，其实是：
时代，时代，还是时代！
从2014年2月，SOHO中国以52.32亿元的价格将上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场出售开始，到2019年非流动性资产只有636亿，2019年底又准备抛售价值80亿美金的8大资产
Soho中国已经在用自己的诚实的商业行动，宣告了自己时代的终结。
过去几年，SOHO中国一直深陷发展困局，自从2012年实现百亿利润的高光时刻之后，其营收和利润就一直在节节下滑。
根据今年2019年上半年的数据显示，SOHO中国今年上半年净利润仅5.65亿元，同比下滑了48.36%。
然而，比大数据更触目惊心的，是SOHO中国不断上升的空置率，办公室租不出去，这才是最大的难题。
就以潘石屹最喜欢的望京SOHO为例，根据SOHO中国官方小程序SOHO公开出售平台的数据显示，目前望京SOHO唯一自营的塔3，470件办公室空置的数量超过了60间，空置率达到了12%以上。
从当年的上百亿净利润，到现在半年挣不了十个亿，从当年的一房难求，到现在的大规模空置，如今的SOHO中国确实走到了一个特殊的历史节点。
潘石屹此前曾表示：“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%，这几乎是地行业最低的资金成本，但在此情况下，这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做呢？”
生意不好做，那就换个地方做。
这些年来，潘石屹对外宣称不会撤资中国，但私下里却在加速清仓，并且悄然在国外购入大批资产。
2011年开始，潘石屹夫妇通过家族信托投资了大量海外资产，先是斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼，后又花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权，接着耗资7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。
同时，潘家大公子潘瑞也成立了Estates房地产公司，拥有多个大型地产项目，其中包括首个由华人主导的英国公寓品牌UNINN。
就在最近，从2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹注册了7家公司，且公司股东均为注册在境外的公司，注册资本从150万元至2亿元不等。
潘石屹内心也该明白，在这片大地上，自古至今，是时势造英雄，而非英雄造势时。
但老潘的潜台词却是——那就换个地方，柳暗花明。可这算盘真能成真么？
05
潘石屹曾经感慨：改革开放后，我可以在北京建房子，在长安街上盖楼，这都像做梦一样。
在潘石屹这几年开始变卖资产时候，不时会传出这么一些呼声：
潘石屹吃了时代多少红利，怎么就想着从国家把资产转移出去呢？
但这些批判，站在在道德角度或许成立，但在商业角度对潘老板还是有些残忍——
他的梦都碎了，手上就只有几百亿了，你不觉得他很可怜吗？
但是，逐渐失去商业梦想的老潘，在道德层面也有不少不尽人意的地方。此次疫情期间，潘家公子潘瑞公然发声：口罩都发不明白，还想碰我钱？
果不其然，他老爹真就一分钱没捐。
即使传言，当年老潘为了让小潘成为跟他妈一样的海龟精英，潘氏家族向哈佛、耶鲁上亿美金捐款，终获得了就读两所世界名校的门票。
不仅如此，SOHO中国在给中建三局和武汉凌云等合作商写的信中，在对合作商在建设临时医院的行为点赞同时，还不忘自我宣传：
中建三局是古北SOHO的承建商
自从武汉进入紧急状态以来，许多企业慷慨解囊，阿里系共捐款11亿；腾讯系共捐款15亿，恒大集团捐款2亿元，外加5000吨新鲜蔬菜……
而老潘除了在微博上喊“武汉加油”外，没有任何实质性动作，这也直接导致了潘石屹关闭了微博评论。
有人说，搞地产的，不意外。商人逐利，地产除了金钱的价值，还能有什么呢？
这些年，国内地产行业出了很多大佬，也在某个阶段里，成为了一批青年人学习的榜样。
但可叹的是，这些大佬们对此也深信不疑，甚至飘飘然以精神领袖自居，讲创业故事，爬个珠峰，写本成功学的书，玩的不亦乐乎。
但再回头来看这些所谓的地产大佬，多年来坐拥顶级社会资源，即使行业所限，但从结果上说，他们既没有带来实际的科技进步，也没有推动文化发展。
唯一对社会的影响是催生千千万万的房奴。
在商言商没错，但到了巨富的层次，在意的依然只是户头的数字，着实可悲。
其实他没变，他依然是当年那个单纯地想要出人头地赚大钱的农民。
错的是我们，误把这些由欲望驱使的投机者，当成了时代灯塔。
在潘石屹3月16日最新的一条微博中，他再度转发了“三哥慢时光”弹唱的微博老歌《送别》。歌曲最后唱到：
聚虽好，别虽悲，世事堪玩味。
内容来源： 华祥名
文/商业大咖研究院
